- Bail à construction, sociétés « d’attribution » relevant de l’article 1655 ter du CGI.
Pour les biens faisant l’objet d’un bail à construction, sauf stipulations contraires du contrat, le bailleur reste propriétaire du terrain pendant la durée du bail à construction et devient propriétaire en fin de bail des constructions édifiées. Durant le bail, le bailleur doit donc déclarer dans son patrimoine imposable la valeur vénale du terrain déterminée en tenant compte de l’existence du bail à construction. Le preneur, titulaire d’un droit réel immobilier, est imposé sur la valeur vénale des droits que lui confère le bail, notamment sur les constructions.
L’article 1655 ter du CGI énonce que pour l’application des impôts directs, les sociétés « d’attribution » définies par ce texte sont réputées ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres, de sorte que dans la cadre de l’IFI, les associés sont considérés, comme personnellement propriétaires des locaux à la jouissance desquels leurs actions ou parts sociales leur donnent vocation.
Pour la même raison l’abattement de 30 % concernant la résidence principale peut s’appliquer à l’évaluation de ces parts. En revanche, sont exclus de ce dispositif les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier, même si l’immeuble détenu par la société constitue la résidence principale du redevable.
- Biens grevés d’une sureté, occupés, résidence principale
Pour les biens grevés d’une sûreté, les droits de rétention et de préférence n’ayant pour objet que de garantir le remboursement de la dette n’ont pas d’incidence sur la valeur vénale intrinsèque de cet immeuble.
Sauf pour la résidence principale qui peut bénéficier de la décote de 30 % prévue par l’article 973 du CGI, l’immeuble occupé par son propriétaire, qui n’est grevé d’aucun contrat de location, ne peut, en principe, être évalué que comme un immeuble libre.
En cas d’imposition commune à l’IFI, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement de 30 %. En revanche, lorsque les époux font l’objet d’impositions séparées à l’IFI, parce qu’ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit ou qu’ils ont fait l’objet d’un jugement de séparation de corps et ont effectivement cessé de cohabiter, l’abattement de 30 % est susceptible de s’appliquer à la résidence principale de chacun des époux.
En cas de démembrement, le logement qui est compris, pour sa valeur en pleine propriété, dans le patrimoine de l’usufruitier, du titulaire du droit d’usage ou d’habitation en application de l’article 968 du CGI et qui est occupé à titre de résidence principale bénéficie de l’abattement de 30 %. Lorsque la valeur de cet immeuble est comprise respectivement dans le patrimoine de l’usufruitier et du nu-propriétaire l’abattement de 30 % est applicable à celui ou ceux d’entre eux qui l’occupe à titre de résidence principale, sur la valeur de sa part dans l’immeuble.