Monuments Historiques

6 clés pour comprendre une opération de défiscalisation MONUMENT HISTORIQUE 

1- En bref

Objet :

  • Dispositif destiné à sauvegarder des immeubles classés et bénéficier en contrepartie de déductions fiscales non plafonnées pour permettre leur restauration sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France.

Investisseurs concernés :

  • Contribuable situé dans une TMI supérieure à 30% et souhaitant réduire fortement son imposition de plus de 30.000 € par an.

Type de biens concernés :

  • Immeubles anciens classés ou inscrits à l’inventaire des monuments Historiques

Avantages :

  • Travaux de restauration déductibles à 100% du revenu global
  • Toutes charges, frais et intérêts d’emprunt déductibles à 100% du revenu global
  • Aucun engagement de location
  • Aucune limite de déduction
  • Aucun plafond de ressource de locataire ou de loyer
  • Ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales

Obligation :

  • Restauration complète de l’ensemble immobilier
  • Obligation de détention du bien pendant 15 ans.

Mécanisme de déduction fiscale :

  • Déduction à 100% des déficits du revenu global afin de réduire l’impôt sur le revenu en abaissant la base imposable du contribuable

2- En images

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3- En chiffres

Simulation12
Investissement global150 000 €300 000 €
Foncier 30 000 € 60 000 €
Travaux 120 000 € 240 000 €
Calcul de l'économie 100% du Déficit déduit du revenu global
Économie d’impôt globale (TMI 50%) 60 000 €  120 000 €
Montant et durée de l’économie Sur 1 an : 60 000 €
Sur 2 ans : 30 000 €/an
Sur 3 ans : 20 000 €/an
(Calcul avec une TMI à 50%)
Sur 1 an : 120 000 €
Sur 2 ans : 60 000 €/an
Sur 3 ans : 40 000 €/an
(Calcul avec une TMI à 50%)

4- Loi de finances : les nouveautés 2019

La loi de finances pour 2019 a introduit de nouvelles mesures, entrées en vigueur le 1er janvier.

Voici les principaux changements à connaître.

 

  1. Nouveau CITE (Crédit d'impôt pour la transition énergétique)

Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2019.

Il permet de déduire de votre impôt une part de la facture de travaux d'amélioration de la performance énergétique de votre résidence principale.

Si vous ne payez pas d'impôts, ou dépensez plus que leur montant en rénovations, Bercy vous rembourse la différence.

Attention : les dépenses sont plafonnées à 8000€ pour un célibataire et à 16 000€ pour un couple (avec une majoration de 400€ par personne à charge). 

Le CITE est accordé à tous les ménages, sans conditions de ressources, et uniquement pour une liste précise de travaux éligibles. Exemple : si vous remplacez vos fenêtres en simple vitrage, vous bénéficiez du CITE sur 15% de la facture, le taux passe à 30% si vous installez un chauffage performant.

 

  1. Le Denormandie ancien cœur de ville pour investir dans l'immobilier ancien

Opérationnel depuis le 1er janvier 2019 (reste à définir les zones exactes en cœur de ville et la nature des PC), le dispositif "Denormandie" permet de bénéficier de réductions d'impôts en achetant de l'immobilier ancien. Pour en profiter, il faut acquérir un bien dans l'une des 222 communes éligibles au dispositif, le remettre en état et le louer. 

Des conditions sont à respecter : les travaux doivent représenter 25% minimum du coût total de l'opération. Pour un appartement acheté 75 000€, les rénovations doivent se monter à au moins     25 000€. Ensuite, les locataires doivent remplir des conditions de ressources. Enfin, le loyer est plafonné, selon les zones et la composition du ménage.

Les bailleurs qui respectent ces obligations bénéficient d'une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21% de leur investissement total selon que la durée de location est de 6, 9 ou 12 ans. Cet avantage fiscal est étalé sur la durée de l'opération. Par exemple, un logement loué pendant 12 ans et acheté 150 000€ avec 50 000€ de travaux aboutira à une réduction d'impôt de 42 000€ (200 000 x 21%), soit 3500€ par an.

Attention : la réduction entre dans le plafond annuel des niches fiscales de 10 000€ et les investisseurs ne peuvent pas dépasser deux opérations "Denormandie" par an, plafonnées à           300 000€ par an et 5500€ par m2. 

 

  1. Dispositif Pinel : de légères modifications

Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. Il ouvre à une réduction d'impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21% du prix d'achat d'un appartement neuf. Pour en profiter, vous devez investir dans une zone géographique en pénurie de logements, louer ce dernier durant 6, 9 ou 12 ans      (dans la limite de 300 000€ par an, deux opérations maximum par an et 5500€ par m2) à des ménages répondant à des conditions de ressources.

Une nouveauté de l'année concerne les expatriés. Auparavant, un investisseur en Pinel qui devenait résident fiscal étranger perdait, durant son expatriation, les économies d'impôts liées à ce dispositif, désormais il peut les conserver et les imputer sur son impôt sur le revenu français.

 

  1. Exonération de taxation pour les non-résidents

Auparavant, si vous quittiez la France et vendiez votre résidence principale une fois installé à l'étranger, vos plus-values étaient taxées, après l'application d'abattements légaux pour la durée de détention, à 19% au titre de l'impôt et de 17,2% pour les prélèvements sociaux.

Depuis le 1er janvier, vous pouvez échapper à cette taxation, à condition de signer la vente au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit votre départ, par exemple 2020 pour une mise en vente en 2019. 

 

  1. Baisse de la taxe d'habitation

La baisse de la taxe d'habitation, prévue pour les 80% de ménages les moins fortunés, va se poursuivre.

 

  1. Exonération de prélèvements sociaux sous conditions

Depuis le 1er janvier, les personnes qui s'installent dans un pays de l'Union Européenne, de l'espace européen ou en Suisse et prouvent qu'ils cotisent à un régime obligatoire local de Sécurité sociale ne régleront plus que 7,5% de prélèvements sociaux sur leurs revenus français (au lieu de 17,2%). Cette mesure s'applique aussi à tous les revenus tirés d'une location d'un logement en France. Le taux réduit concerne aussi la vente d'un logement taxé au titre des plus-values.

 

  1. IFI : certaines mesures précisées

Bercy a aligné le régime de détention de biens immobiliers par les particuliers et les sociétés. Désormais, les crédits in fine (qui permettent de rembourser l'intégralité du capital et des intérêts la dernière année du prêt) souscrits par une SCI (Société Civile Immobilière) sont traités de la même façon que ceux souscrits par un particulier.

Au titre de l'IFI (impôt sur la fortune Immobilière), leur montant doit être déduit chaque année par portion. Par exemple un crédit in fine de 200 000€ souscrit sur 10 ans sera déductible de la valeur du patrimoine à hauteur de 180 000€ la première année, 160 000€ la deuxième...

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5 atouts de Buildinvest

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Dispositif de défiscalisation Monuments Historiques par Buildinvest

Foire aux Questions

Réponses aux questions fréquentes sur la Loi Malraux

Toutes les charges sont intégralement déductibles du revenu global sans limitation :

  • Frais de gestion
  • Assurance
  • Intérêts d’emprunts
  • Frais liés au gardiennage
  • Travaux

Etc..

  • Les Travaux de reconstitution de toiture
  • Les Travaux de démolitions
  • Les Travaux de murs extérieurs d'immeubles existants
  • Les Travaux déclarés d’utilités publiques
  • Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble
  • Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou des parties communes.

Oui, dans ce cas, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

Oui, la déduction liée aux Monuments historiques est cumulable avec d'autres investissements locatifs défiscalisés. En outre, l’avantage de la déductibilité en Monuments Historiques ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

En revanche, il est bien sûr impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi sur les Monuments Historiques avec d’autres incitations fiscales sur un même bien.

  • Les immeubles classés Monuments Historiques
  • Les immeubles inscrits à I 'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
  • Les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison du label délivré par la "Fondation du patrimoine" si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine (le label est notamment subordonné à la condition que l'immeuble soit visible de la voie publique)
  • Les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, qui ont été agréés à cet effet par le ministre de l'économie et des finances et qui sont ouverts au public

Oui, la déduction MH est applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Il en est de même lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement Monuments Historiques résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement Monuments Historiques s'engage à conserver le bien sur une durée initiale de 15 ans.

Dans le cas d’un démembrement, la déduction fiscale profite à l’usufruitier.

Oui, uniquement dans le cadre d’une une SCI Familiale. Dans ce cas, les associés prennent l'engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une période d'au moins 15 ans à compter de l’acquisition.

Chaque associé bénéficie alors de la déductibilité des charges à hauteur de sa quote-part au sein de la SCI.

L'engagement de conservation des associés d'une société constituée entre les membres d'une même famille n'est pas rompu, lorsque les parts sont cédées à un membre de cette famille qui reprend l'engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir.

C’est le régime classique des plus-values immobilières qui s’applique.

Les travaux de restauration ou de rénovation qui ont été déduits n’entrent donc pas dans le calcul pour calculer la plus-value à terme.

Compte tenu de la durée de détention du bien de 15 ans minimum, l’imposition sur la plus-value lors de la revente éventuelle est fortement minorée par l’effet du coefficient d’abattement déjà appliqué de la 1ère à la 16ème année.

Oui, pour permettre l'exonération de droits de succession sur un monument classé ou inscrit, les héritiers doivent passer une convention avec les ministères de la Culture et du Budget précisant les modalités d'entretien des biens concernés et définissant des conditions d'accès au public.

Cependant, il est particulièrement difficile d’obtenir une convention sur des immeubles mis en copropriétés en définissant des accès au public dans les parties privatives…

Indirectement, oui...

En agissant sur l’assiette du revenu imposable à l'IRPP par le biais de la déductibilité des frais et des travaux, le contribuable joue mécaniquement sur le plafonnement de l'ISF (article 885 V bis du CGI)

En effet, le total des prélèvements doit être inférieur à 75% des revenus nets, après déduction des déficits catégoriels dont l'imputation est autorisée par article 156 du CGI (notamment par le biais des Monuments Historiques et des déficits fonciers).

De ce fait, le revenu net pouvant être ramené à peu de choses à 0, le cumul ISF, IRPP, Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et CSG ne pourra pas dépasser 75% de ce nouveau montant.

Dans ce cas, il est tout à fait possible d’abaisser voire annuler son ISF avec un revenu net ramené à 0.