Loi Pinel

1 - En bref

Quels sont les avantages du dispositif Pinel d'investissement locatif ?

Les dispositifs d'investissement locatif permettent de déduire fiscalement une partie du prix d'acquisition d'un logement, à condition de le louer.

L'article 5 de la loi de finances pour 2015 a introduit un nouveau dispositif d'investissement locatif intermédiaire dit Pinel. Il remplace le dispositif Duflot, dont il reprend les principales modalités, avec quelques assouplissements.

Il permet à l'investisseur de choisir sa durée d'engagement et de louer à ses ascendants ou descendants, sous conditions.

 

L'évolution du dispositif Pinel en 2019

Plusieurs articles de la loi de finances pour 2019 modifient le dispositif Pinel :

  • L'article 187 repousse le délai d’extinction du dispositif Pinel en zone B2 et C au 15 mars 2019 selon les modalités suivantes : le projet situé en zone B2 ou C doit avoir fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 ; la signature de l’acte d’acquisition doit avoir lieu avant le 15 mars 2019.
  • L'article 11 étend le dispositif aux zones ayant été couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense dans les huit années précédentes.
  • L'article 189 précise le plafonnement des frais et commissions versés aux intermédiaires à l’occasion de l’investissement (décret à paraître).
  • Pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2019, l'article 188 prévoit la conservation du bénéfice du dispositif fiscal pour les contribuables n’étant plus domiciliés fiscalement en France.
  • L'article 12 prévoit des aménagements permettant d’accompagner la mise en œuvre du prélèvement à la source pour les réductions d’impôts en faveur de l’investissement locatif (régularisation dans le cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal en cours d’année).

 

Ces évolutions du dispositif Pinel sont détaillées par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) et commentées par une actualité du Bofip-Impôts du 10 mai 2019.

Une actualité du Bofip-Impôts du 1er avril 2019 informe de l'actualisation des plafonds de loyer et de ressources des locataires pour les investissements locatif : les plafonds 2019 sont détaillés au BOI-BAREME-000017.

Le portail economie.gouv publie une fiche synthétique sur le dispositif Pinel.

 

Le dispositif Pinel en détail

L'investissement locatif Pinel, modifié par l'article 68 de la loi de finances pour 2018, ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

Il concerne les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Les opérations antérieures peuvent être éligibles au dispositif Duflot.

Le logement doit être loué nu, à un prix inférieur d'environ 20% au marché du secteur concerné, pendant six ou neuf ans prorogeables. Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe 3 du code général des impôts, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.

Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Enfin, le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.

Le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans. L'avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d'engagement, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré : 12% du prix d'achat du bien sur six ans, 18% sur neuf ans, avec une déduction complémentaire en cas de prorogation de l'engagement.

Les investissements réalisés par le biais d'une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.

Enfin, les logements éligibles doivent être construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ; à compter du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.

Toutefois, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et réalisées au plus tard le 31 décembre 2018.

Le classement des communes par zones géographiques est révisé au 1er octobre 2014 :

► voir la carte du zonage et la liste des communes par zone sur le site du ministère de la cohésion des territoires

 

Dispositif Pinel : les obligations déclaratives

Pour bénéficier de la réduction d'impôt liée aux investissements locatifs, il convient de remplir un engagement de location pour la durée prévue par le dispositif, lors de la première demande, sous la forme de l'imprimé 2044-EB.

Le montant total de l'investissement est à déclarer la première année sur l'imprimé 2042-C, en complément de la déclaration de revenus annuelle. Cet imprimé doit être rempli ensuite, chaque année, selon un échéancier calculé par l'administration fiscale. Parallèlement, les loyers perçus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.

 

Dispositif Pinel : les textes applicables

Les dispositions pratiques du dispositif sont fixées par le code général des impôts (CGI), en particulier aux articles ci-dessous.

Le classement des communes par zones géographiques est révisé au 1er octobre 2014 par arrêté du 1er août 2014, modifié par l'arrêté du 30 septembre 2014.

Les conditions d'application du dispositif sont commentées par la documentation fiscale BOI-IR-RICI-360-20-30. Les plafonds de loyer et de ressources pour l'année 2019 sont détaillés au BOI-BAREME-000017.

 

Dispositif Pinel : quelques cas spécifiques

La brochure pratique 2019 – déclarations des revenus 2018, disponible sur le site des impôts, présente en page 216 un tableau qui précise le moment où s'applique le fait générateur de la réduction d'impôt en fonction du type d'investissement.

Ainsi, le fait générateur de la réduction d'impôt pour l'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement (Vefa), dans le cadre des dispositifs Duflot ou Pinel, est l'année d'achèvement du logement. L'article 199 novovicies du code général des impôts indique que pour cette nature d'investissement, l'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition.

 

Ressources complémentaires sur le dispositif Pinel

2 - Loi de Finances : les nouveautés 2019

La loi de finances pour 2019 a introduit de nouvelles mesures, entrées en vigueur le 1er janvier.

Voici les principaux changements à connaître.

 

  1. Nouveau CITE (Crédit d'impôt pour la transition énergétique)

Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2019.

Il permet de déduire de votre impôt une part de la facture de travaux d'amélioration de la performance énergétique de votre résidence principale.

Si vous ne payez pas d'impôts, ou dépensez plus que leur montant en rénovations, Bercy vous rembourse la différence.

Attention : les dépenses sont plafonnées à 8000€ pour un célibataire et à 16 000€ pour un couple (avec une majoration de 400€ par personne à charge). 

Le CITE est accordé à tous les ménages, sans conditions de ressources, et uniquement pour une liste précise de travaux éligibles. Exemple : si vous remplacez vos fenêtres en simple vitrage, vous bénéficiez du CITE sur 15% de la facture, le taux passe à 30% si vous installez un chauffage performant.

 

  1. Le Denormandie ancien cœur de ville pour investir dans l'immobilier ancien

Opérationnel depuis le 1er janvier 2019 (reste à définir les zones exactes en cœur de ville et la nature des PC), le dispositif "Denormandie" permet de bénéficier de réductions d'impôts en achetant de l'immobilier ancien. Pour en profiter, il faut acquérir un bien dans l'une des 222 communes éligibles au dispositif, le remettre en état et le louer. 

Des conditions sont à respecter : les travaux doivent représenter 25% minimum du coût total de l'opération. Pour un appartement acheté 75 000€, les rénovations doivent se monter à au moins     25 000€. Ensuite, les locataires doivent remplir des conditions de ressources. Enfin, le loyer est plafonné, selon les zones et la composition du ménage.

Les bailleurs qui respectent ces obligations bénéficient d'une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21% de leur investissement total selon que la durée de location est de 6, 9 ou 12 ans. Cet avantage fiscal est étalé sur la durée de l'opération. Par exemple, un logement loué pendant 12 ans et acheté 150 000€ avec 50 000€ de travaux aboutira à une réduction d'impôt de 42 000€ (200 000 x 21%), soit 3500€ par an.

Attention : la réduction entre dans le plafond annuel des niches fiscales de 10 000€ et les investisseurs ne peuvent pas dépasser deux opérations "Denormandie" par an, plafonnées à           300 000€ par an et 5500€ par m2. 

 

  1. Dispositif Pinel : de légères modifications

Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. Il ouvre à une réduction d'impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21% du prix d'achat d'un appartement neuf. Pour en profiter, vous devez investir dans une zone géographique en pénurie de logements, louer ce dernier durant 6, 9 ou 12 ans (dans la limite de 300 000€ par an, deux opérations maximum par an et 5500€ par m2) à des ménages répondant à des conditions de ressources.

Une nouveauté de l'année concerne les expatriés. Auparavant, un investisseur en Pinel qui devenait résident fiscal étranger perdait, durant son expatriation, les économies d'impôts liées à ce dispositif, désormais il peut les conserver et les imputer sur son impôt sur le revenu français.

 

  1. Exonération de taxation pour les non-résidents

Auparavant, si vous quittiez la France et vendiez votre résidence principale une fois installé à l'étranger, vos plus-values étaient taxées, après l'application d'abattements légaux pour la durée de détention, à 19% au titre de l'impôt et de 17,2% pour les prélèvements sociaux.

Depuis le 1er janvier, vous pouvez échapper à cette taxation, à condition de signer la vente au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit votre départ, par exemple 2020 pour une mise en vente en 2019. 

 

  1. Baisse de la taxe d'habitation

La baisse de la taxe d'habitation, prévue pour les 80% de ménages les moins fortunés, va se poursuivre.

 

  1. Exonération de prélèvements sociaux sous conditions

Depuis le 1er janvier, les personnes qui s'installent dans un pays de l'Union Européenne, de l'espace européen ou en Suisse et prouvent qu'ils cotisent à un régime obligatoire local de Sécurité sociale ne régleront plus que 7,5% de prélèvements sociaux sur leurs revenus français (au lieu de 17,2%). Cette mesure s'applique aussi à tous les revenus tirés d'une location d'un logement en France. Le taux réduit concerne aussi la vente d'un logement taxé au titre des plus-values.

 

  1. IFI : certaines mesures précisées

Bercy a aligné le régime de détention de biens immobiliers par les particuliers et les sociétés. Désormais, les crédits in fine (qui permettent de rembourser l'intégralité du capital et des intérêts la dernière année du prêt) souscrits par une SCI (Société Civile Immobilière) sont traités de la même façon que ceux souscrits par un particulier.

Au titre de l'IFI (impôt sur la fortune Immobilière), leur montant doit être déduit chaque année par portion. Par exemple un crédit in fine de 200 000€ souscrit sur 10 ans sera déductible de la valeur du patrimoine à hauteur de 180 000€ la première année, 160 000€ la deuxième...

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