6 clés pour comprendre une opération de défiscalisation en Malraux
Objet :
Investisseurs concernés :
Type de biens :
Avantages :
Obligations :
Mécanisme de réduction fiscale :
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Exemple d'investissement Loi Malraux | 1 | 2 |
|---|---|---|
| Investissement global | 150 000 € | 300 000 € |
| Foncier | 30 000 € | 60 000 € |
| Travaux | 120 000 € | 240 000 € |
| Taux de la réduction | 30% des travaux plafonné à 400 000 € pour 4 ans | |
| Montant de la réduction d'impôt | 36 000 € | 72 000 € |
| Montant de la réduction d'impôt sur la durée |
Sur 1 an : 36 000 € Sur 2 ans : 18 000 €/an (x2) Sur 3 ans : 12 000 €/an (x3) |
Sur 1 an : 72 000 € Sur 2 ans : 36 000 €/an (x2) Sur 3 ans : 24 000 €/an (x3) |
La loi de finances pour 2019 a introduit de nouvelles mesures, entrées en vigueur le 1er janvier.
Voici les principaux changements à connaître.
Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2019.
Il permet de déduire de votre impôt une part de la facture de travaux d'amélioration de la performance énergétique de votre résidence principale.
Si vous ne payez pas d'impôts, ou dépensez plus que leur montant en rénovations, Bercy vous rembourse la différence.
Attention : les dépenses sont plafonnées à 8000€ pour un célibataire et à 16 000€ pour un couple (avec une majoration de 400€ par personne à charge).
Le CITE est accordé à tous les ménages, sans conditions de ressources, et uniquement pour une liste précise de travaux éligibles. Exemple : si vous remplacez vos fenêtres en simple vitrage, vous bénéficiez du CITE sur 15% de la facture, le taux passe à 30% si vous installez un chauffage performant.
Opérationnel depuis le 1er janvier 2019 (reste à définir les zones exactes en cœur de ville et la nature des PC), le dispositif "Denormandie" permet de bénéficier de réductions d'impôts en achetant de l'immobilier ancien. Pour en profiter, il faut acquérir un bien dans l'une des 222 communes éligibles au dispositif, le remettre en état et le louer.
Des conditions sont à respecter : les travaux doivent représenter 25% minimum du coût total de l'opération. Pour un appartement acheté 75 000€, les rénovations doivent se monter à au moins 25 000€. Ensuite, les locataires doivent remplir des conditions de ressources. Enfin, le loyer est plafonné, selon les zones et la composition du ménage.
Les bailleurs qui respectent ces obligations bénéficient d'une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21% de leur investissement total selon que la durée de location est de 6, 9 ou 12 ans. Cet avantage fiscal est étalé sur la durée de l'opération. Par exemple, un logement loué pendant 12 ans et acheté 150 000€ avec 50 000€ de travaux aboutira à une réduction d'impôt de 42 000€ (200 000 x 21%), soit 3500€ par an.
Attention : la réduction entre dans le plafond annuel des niches fiscales de 10 000€ et les investisseurs ne peuvent pas dépasser deux opérations "Denormandie" par an, plafonnées à 300 000€ par an et 5500€ par m2.
Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. Il ouvre à une réduction d'impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21% du prix d'achat d'un appartement neuf. Pour en profiter, vous devez investir dans une zone géographique en pénurie de logements, louer ce dernier durant 6, 9 ou 12 ans (dans la limite de 300 000€ par an, deux opérations maximum par an et 5500€ par m2) à des ménages répondant à des conditions de ressources.
Une nouveauté de l'année concerne les expatriés. Auparavant, un investisseur en Pinel qui devenait résident fiscal étranger perdait, durant son expatriation, les économies d'impôts liées à ce dispositif, désormais il peut les conserver et les imputer sur son impôt sur le revenu français.
Auparavant, si vous quittiez la France et vendiez votre résidence principale une fois installé à l'étranger, vos plus-values étaient taxées, après l'application d'abattements légaux pour la durée de détention, à 19% au titre de l'impôt et de 17,2% pour les prélèvements sociaux.
Depuis le 1er janvier, vous pouvez échapper à cette taxation, à condition de signer la vente au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit votre départ, par exemple 2020 pour une mise en vente en 2019.
La baisse de la taxe d'habitation, prévue pour les 80% de ménages les moins fortunés, va se poursuivre.
Depuis le 1er janvier, les personnes qui s'installent dans un pays de l'Union Européenne, de l'espace européen ou en Suisse et prouvent qu'ils cotisent à un régime obligatoire local de Sécurité sociale ne régleront plus que 7,5% de prélèvements sociaux sur leurs revenus français (au lieu de 17,2%). Cette mesure s'applique aussi à tous les revenus tirés d'une location d'un logement en France. Le taux réduit concerne aussi la vente d'un logement taxé au titre des plus-values.
Bercy a aligné le régime de détention de biens immobiliers par les particuliers et les sociétés. Désormais, les crédits in fine (qui permettent de rembourser l'intégralité du capital et des intérêts la dernière année du prêt) souscrits par une SCI (Société Civile Immobilière) sont traités de la même façon que ceux souscrits par un particulier.
Au titre de l'IFI (impôt sur la fortune Immobilière), leur montant doit être déduit chaque année par portion. Par exemple un crédit in fine de 200 000€ souscrit sur 10 ans sera déductible de la valeur du patrimoine à hauteur de 180 000€ la première année, 160 000€ la deuxième...
La loi Malraux favorise la restauration et la conservation du patrimoine architectural français. Cette loi donne le droit à une réduction d’impôt de 22 à 30% des travaux engagés au titre de la rénovation immobilière, dans un plafond de 400.000 euros.
La loi Malraux concerne l’acquisition d’un appartement à usage locatif dans des immeubles à restaurer situés dans Site Patrimonial Remarquable (SPR), un Quartier Ancien Dégradé (QAD) ou un Quartier dit "NPNRU". Elle génère une réduction d’impôts à hauteur de 22 à 30% des travaux engagés dans un plafond de 400.000 euros.
La loi Monuments Historique concerne l’acquisition d’un appartement à usage locatif dans des bâtiments classés ou inscrits. Elle permet de déduire de son revenu imposable la totalité des travaux de restauration engagés.
Lors de travaux de restauration avec un programme Malraux dans une copropriété, les propriétaires doivent se regrouper dans une ASL (Association Syndicale Libre), une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre), ou une AFU (Association Foncière Urbaine) qui sera le maître d’ouvrage.
Les Travaux éligibles à loi Malraux sont les suivants :
L'investissement immobilier en loi Malraux concerne les immeubes anciens situés dans:
C'est une zone urbaine qui possède « un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou une partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non. » (Code de l'urbanisme, art. L. 313-1)
Les secteurs sauvegardés ont en effet été spécialement introduits par la loi, dite « Malraux », du 4 août 1962, pour la sauvegarde des centres urbains historiques et plus largement d'ensembles urbains d'intérêt patrimonial. Ils sont remplacés à partir de 2017 par l'appellation Site patrimonial remarquable (SPR)
Il s'agissait, à l'époque, d'éviter leur destruction systématique par la politique de rénovation urbaine qui consistait en la démolition du tissu bâti ancien au bénéfice d'une reconstruction sans aucun rapport avec la ville traditionnelle.
Les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), institué dans le cadre de la loi du 7 janvier 1983 relative à la décentralisation des compétences dans le domaine de l'urbanisme sont elles aussi intégrées aux Sites Patrimoniaux remarquables (SPR) depuis 2017.
Oui, la loi Malraux peut tout à fait être cumulée avec tous les autres investissements locatifs (Pinel, Statuts LMNP/LMP, etc..). Il est cependant impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Malraux avec les autres incitations fiscales pour un même bien immobilier.
Oui, pour toutes les opérations bénéficiant de la nouvelle fiscalité à partir de 2017, l'excedent de réduction d'impôts non consommé est reportable sur les années suivantes.
C’est le régime classique des plus-values immobilières qui s’applique. Les travaux de restauration ou de rénovation qui ont déjà bénéficiés des réductions d’impôts n’entrent donc pas dans le calcul.
Compte tenu de la durée de location du bien de 9 ans minimum et les années de travaux après l’acquisition, l’imposition sur la plus-value lors de la revente éventuelle est fortement minorée par l’effet du coefficient d’abattement appliqué de la 1ère à la 12ème année.
Dans le cas d’une vente en VIR alors, le prix de revient de l'appartement est calculé travaux compris.
Oui, mais uniquement dans le cas d’une SCI soumise à l’IR. Le contribuable bénéficie alors de la réduction d’impôt sur sa quote-part de détention au sein de la SCI.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, les associés s’engagent à conserver leurs parts sur toute la période d’engagement de la durée de location qui est de 9 ans.
Oui, un bien détenu en indivision acheté en Loi Malraux permet à chaque indivisaire de bénéficier de l’avantage fiscal dans la limite de sa quote-part du prix de revient.
Comme pour l’investissement en direct ou au travers d’une SCI, cet avantage est soumis à l’engagement d’une durée de location de 9 ans.
Non, la location d’un bien en loi Malraux ne peut pas être réalisée avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.
Il en va de même pour tous les ascendants ou les descendants des associés dans le cas d’un achat par le biais d’une SCI.
Non, le démembrement de propriété n’est pas autorisé dans le dispositif Malraux aussi bien pour les particuliers que pour les associés d’une SCI.
Toutefois, aucune remise en cause n'est pratiquée par l'administration fiscale lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement en loi Malraux résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement Malraux s'engage lui-même à respecter les engagements de location.
Le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle il demande à bénéficier de la réduction d'impôt Malraux sur le revenu concernée une note annexe, établie conformément à un modèle fixé par l'administration, qui comporte les éléments suivants :
La défiscalisation en loi Malraux est déplafonnée, elle ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales. Cette modification est effective à compter du 1er janvier 2013 pour les opérations dont le permis de construire a été déposé au plus tôt le 1er janvier 2013.
Le plafond de défiscalisation en loi Malraux est donc de 120 000 €.
La loi relative à la vente d'immeubles à rénover est entrée en vigueur le 19 décembre 2008, suite à la publication du décret d'application de la loi ENL (engagement national pour le logement du 13 juillet 2006.
En vertu de l'article L. 262-1 du Code de la construction et de l'habitation, plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies pour que le régime de la vente d'immeubles à rénover s'applique :
À défaut de remplir ces conditions, la vente relèvera soit du régime de la vente ordinaire, soit, en cas de travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble bâti, du régime de la vente d'immeubles à construire.
La vente d'immeubles à rénover obligatoirement a la forme d'une promesse de vente, puis d'un acte de vente en la forme authentique.
Dès la signature de la promesse, le vendeur doit prendre l'engagement de rénover le bâtiment et de fournir les garanties et assurances obligatoires lors de la signature de l'acte de vente.
La promesse doit en outre comporter les indications essentielles relatives aux caractéristiques, au descriptif, au délai de réalisation des travaux, au prix, et à la garantie d'achèvement.
Les principales obligations des parties sont les suivantes.
Pour le vendeur :
Pour l'acquéreur :
