Loi Denormandie

1 - En bref

Le 21 décembre 2018 dernier, l’Assemblée nationale a entériné le nouveau dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien en « Cœur de ville ».

Le dispositif est applicable aux acquisitions effectuées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

  • Dispositif d’incitation aux travaux de rénovation dans les centres villes concernés* par ces programmes.
  • Éligibles à une aide fiscale à l’investissement locatif.
  • Soit 2 .000 euros d’impôt en moins pendant douze ans pour un investissement en immobilier locatif de 100.000 euros dans une ville moyenne, telle est la réduction d’impôt « Denormandie ancien Cœur de ville ».
  • Acquisitions de logements anciens faisant l’objet concomitamment de travaux d’amélioration, réalisés par des entreprises.
  • Dispositif pour objectif de lutter contre l’habitat indigne et dégradés.
  • L’article 226 de la loi de finances crée donc un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière très efficace et surtout adapté au profil de nombreux épargnants.

Ces opérations ouvriront droit à une réduction d’impôt, calculée selon les mêmes modalités et sous les mêmes conditions que le dispositif PINEL. Néanmoins, le dispositif Denormandie pourra présenter une spécificité. En effet, la loi de finances pour 2019 dispose qu’un décret d’application à venir précisant la liste des travaux éligibles, qui seront donc pris en compte dans l’assiette de la réduction d’impôt.

  • La date d'entrée en vigueur interviendra au lendemain de la publication au JO de la loi de finances pour 2019. (Manque à ce jour zones de cœur de ville, nature des travaux et temporalité des PC)

DENORMANDIE ANCIEN « CŒUR DE VILLE »

Avec la création d'une réduction d'impôt sur le revenu (loi "DENORMANDIE ANCIEN CŒUR DE VILLE") applicable aux travaux de rénovation réalisés sur des logements anciens acquis dans certains centres villes* « ACV » ou « ORT ».

Les modalités d'application de ce nouveau dispositif sont les suivantes :

  • Ces travaux seront définis par décret. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération ; le montant des travaux, « facturés par une entreprise », doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération (prix du bien + travaux). Néanmoins, le décret d’application n’étant pas encore adopté, les éventuelles exclusions relatives à la nature des travaux ne peuvent être identifiées et l’assiette de la réduction d’impôt ne peut être déterminée.
  • L’acquéreur doit s’engager à louer le logement ainsi rénové pour une durée comprise entre 6 et 12 ans. Le bien doit être loué six, neuf ou douze ans.
  • Les plafonds de loyer et de ressources du locataire du Pinel, seront à respecter. La mise en location est subordonnée à des conditions de ressources du locataire.
  • La mise en location est également subordonnée à des plafonds de loyers.
  • Ces deux dernières conditions restent à être précisées, puisque, contrairement au dispositif Pinel, la loi de finances pour 2019 n’a pas établi de tableau indiquant les plafonds de loyers et de ressources du locataire.
  • Plus la durée de location est longue, plus le taux de réduction d’impôt est élevé, respectivement, 12, 18 et 21% du coût total de l’opération (prix du bien + travaux).
  • Des seuils peu contraignants dans les villes visées.
  • L’acquisition ne doit pas dépasser 300 000 euros par an, ni 5 500 euros du m², comprenant le prix d’acquisition, les frais d’acquisition et le coût des travaux, dans la limite de deux investissements par an et par contribuable.
  • Le bien à l’issue des travaux devra respecter des critères de performance énergétique (Label HPE 2012, BBC 2009 ou 2/4 des critères de performance énergétique globale).
  • Les acquisitions doivent être réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

Les logements doivent être situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué.

*Il s'agit des 222 communes couvertes par le plan "Action cœur de Ville (ACV)" ou dans une commune ayant conclu des Opérations de revitalisation du territoire (ORT).

Ces dispositions s'appliqueront aux logements situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué et dans les communes s’inscrivant dans un projet global de territoire en signant une convention d’opération de revitalisation du territoire prévue par la loi ELAN.

Sur le plan fiscal, l’investisseur devra bien sûr choisir entre le « Denormandie ancien Cœur de ville » et le mécanisme du « déficit foncier » qui autorise la déductibilité des travaux des loyers et le report sur le revenu global de l’éventuel déficit foncier à hauteur de 10.700 euros par an.

Quels travaux ?

Jusqu’à présent, les travaux de réhabilitation ouvrant droit à la réduction PINEL ancien concernaient :

  • les logements devant être remis à neuf (travaux sur une majorité des fondations, des façades hors ravalement ou des éléments de second œuvre),
  • les appartements et maisons considérés comme inhabitables ou insalubres,
  • les locaux non destinés à l’habitation transformés en logements.

Le Denormandie élargit la liste des travaux de rénovation qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération « facturés par une entreprise », (prix du bien + travaux) :

  • la modernisation,
  • l’assainissement,
  • l’aménagement des surfaces habitables,
  • la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes (les « combles accessibles » et les « garages en habitat individuel »),
  • la réalisation d’économies d’énergie,

Le bien à l’issue des travaux devra respecter des critères de performance énergétique Label HPE 2012, BBC 2009 ou 2/5 des critères de performance énergétique globale.

La réduction d’impôt est en effet conditionnée à la réalisation d’objectifs précis en matière de rendements énergétiques et des travaux de performance énergétique précis pour au moins deux des cinq catégories suivantes:

  • isolation de la toiture ;
  • isolation des murs donnant sur l’extérieur ;
  • isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;
  • systèmes de chauffage ;
  • système de production d’eau chaude sanitaire

De telles dispositions supposent donc de faire évaluer votre bien après travaux.

Les tests devront être effectués par un professionnel certifié dans le respect des règles des diagnostics de performance énergétique.

2 - Loi de Finances : les nouveautés 2019

La loi de finances pour 2019 a introduit de nouvelles mesures, entrées en vigueur le 1er janvier.

Voici les principaux changements à connaître.

 

  1. Nouveau CITE (Crédit d'impôt pour la transition énergétique)

Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2019.

Il permet de déduire de votre impôt une part de la facture de travaux d'amélioration de la performance énergétique de votre résidence principale.

Si vous ne payez pas d'impôts, ou dépensez plus que leur montant en rénovations, Bercy vous rembourse la différence.

Attention : les dépenses sont plafonnées à 8000€ pour un célibataire et à 16 000€ pour un couple (avec une majoration de 400€ par personne à charge). 

Le CITE est accordé à tous les ménages, sans conditions de ressources, et uniquement pour une liste précise de travaux éligibles. Exemple : si vous remplacez vos fenêtres en simple vitrage, vous bénéficiez du CITE sur 15% de la facture, le taux passe à 30% si vous installez un chauffage performant.

 

  1. Le Denormandie ancien cœur de ville pour investir dans l'immobilier ancien

Opérationnel depuis le 1er janvier 2019 (reste à définir les zones exactes en cœur de ville et la nature des PC), le dispositif "Denormandie" permet de bénéficier de réductions d'impôts en achetant de l'immobilier ancien. Pour en profiter, il faut acquérir un bien dans l'une des 222 communes éligibles au dispositif, le remettre en état et le louer. 

Des conditions sont à respecter : les travaux doivent représenter 25% minimum du coût total de l'opération. Pour un appartement acheté 75 000€, les rénovations doivent se monter à au moins     25 000€. Ensuite, les locataires doivent remplir des conditions de ressources. Enfin, le loyer est plafonné, selon les zones et la composition du ménage.

Les bailleurs qui respectent ces obligations bénéficient d'une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21% de leur investissement total selon que la durée de location est de 6, 9 ou 12 ans. Cet avantage fiscal est étalé sur la durée de l'opération. Par exemple, un logement loué pendant 12 ans et acheté 150 000€ avec 50 000€ de travaux aboutira à une réduction d'impôt de 42 000€ (200 000 x 21%), soit 3500€ par an.

Attention : la réduction entre dans le plafond annuel des niches fiscales de 10 000€ et les investisseurs ne peuvent pas dépasser deux opérations "Denormandie" par an, plafonnées à           300 000€ par an et 5500€ par m2. 

 

  1. Dispositif Pinel : de légères modifications

Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. Il ouvre à une réduction d'impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21% du prix d'achat d'un appartement neuf. Pour en profiter, vous devez investir dans une zone géographique en pénurie de logements, louer ce dernier durant 6, 9 ou 12 ans      (dans la limite de 300 000€ par an, deux opérations maximum par an et 5500€ par m2) à des ménages répondant à des conditions de ressources.

Une nouveauté de l'année concerne les expatriés. Auparavant, un investisseur en Pinel qui devenait résident fiscal étranger perdait, durant son expatriation, les économies d'impôts liées à ce dispositif, désormais il peut les conserver et les imputer sur son impôt sur le revenu français.

 

  1. Exonération de taxation pour les non-résidents

Auparavant, si vous quittiez la France et vendiez votre résidence principale une fois installé à l'étranger, vos plus-values étaient taxées, après l'application d'abattements légaux pour la durée de détention, à 19% au titre de l'impôt et de 17,2% pour les prélèvements sociaux.

Depuis le 1er janvier, vous pouvez échapper à cette taxation, à condition de signer la vente au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit votre départ, par exemple 2020 pour une mise en vente en 2019. 

 

  1. Baisse de la taxe d'habitation

La baisse de la taxe d'habitation, prévue pour les 80% de ménages les moins fortunés, va se poursuivre.

 

  1. Exonération de prélèvements sociaux sous conditions

Depuis le 1er janvier, les personnes qui s'installent dans un pays de l'Union Européenne, de l'espace européen ou en Suisse et prouvent qu'ils cotisent à un régime obligatoire local de Sécurité sociale ne régleront plus que 7,5% de prélèvements sociaux sur leurs revenus français (au lieu de 17,2%). Cette mesure s'applique aussi à tous les revenus tirés d'une location d'un logement en France. Le taux réduit concerne aussi la vente d'un logement taxé au titre des plus-values.

 

  1. IFI : certaines mesures précisées

Bercy a aligné le régime de détention de biens immobiliers par les particuliers et les sociétés. Désormais, les crédits in fine (qui permettent de rembourser l'intégralité du capital et des intérêts la dernière année du prêt) souscrits par une SCI (Société Civile Immobilière) sont traités de la même façon que ceux souscrits par un particulier.

Au titre de l'IFI (impôt sur la fortune Immobilière), leur montant doit être déduit chaque année par portion. Par exemple un crédit in fine de 200 000€ souscrit sur 10 ans sera déductible de la valeur du patrimoine à hauteur de 180 000€ la première année, 160 000€ la deuxième...

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