Monuments Historiques

6 clés pour comprendre une opération de défiscalisation MONUMENT HISTORIQUE 2017

1- En bref

Objet de la Loi :

  • Dispositif destiné à sauvegarder des immeubles classés et bénéficier en contrepartie de déductions fiscales non plafonnées pour permettre leur restauration sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France.

Investisseurs concernés :

  • Contribuable situé dans une TMI supérieure à 30% et souhaitant réduire fortement son imposition de plus de 30.000 € par an.

Type de biens concernés :

  • Immeubles anciens classés ou inscrits à l’inventaire des monuments Historiques

Avantages :

  • Travaux de restauration déductibles à 100% du revenu global
  • Toutes charges, frais et intérêts d’emprunt déductibles à 100% du revenu global
  • Aucun engagement de location
  • Aucune limite de déduction
  • Aucun plafond de ressource de locataire ou de loyer
  • Ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales

Obligation :

  • Restauration complète de l’ensemble immobilier

Mécanisme de déduction fiscale :

  • Déduction à 100% des déficits du revenu global afin de réduire l’impôt sur le revenu en abaissant la base imposable du contribuable

2- En images

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3- En chiffres

Simulation12
Investissement global150 000 €300 000 €
Foncier 30 000 € 60 000 €
Travaux 120 000 € 240 000 €
Calcul de l'économie 100% du Déficit déduit du revenu global
Économie d’impôt globale (TMI 50%) 60 000 €  120 000 €
Montant et durée de l’économie Sur 1 an : 60 000 €
Sur 2 ans : 30 000 €/an
Sur 3 ans : 20 000 €/an
(Calcul avec une TMI à 50%)
Sur 1 an : 120 000 €
Sur 2 ans : 60 000 €/an
Sur 3 ans : 40 000 €/an
(Calcul avec une TMI à 50%)

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Dispositif de défiscalisation Monuments Historiques par Buildinvest

Foire aux Questions

Réponses aux questions fréquentes sur la Loi Malraux

Toutes les charges sont intégralement déductibles du revenu global sans limitation :

  • Frais de gestion
  • Assurance
  • Intérêts d’emprunts
  • Frais liés au gardiennage
  • Travaux

Etc..

  • Les Travaux de reconstitution de toiture
  • Les Travaux de démolitions
  • Les Travaux de murs extérieurs d'immeubles existants
  • Les Travaux déclarés d’utilités publiques
  • Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble
  • Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou des parties communes.

Oui, dans ce cas, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

Oui, la déduction liée aux Monuments historiques est cumulable avec d'autres investissements locatifs défiscalisés. En outre, l’avantage de la déductibilité en Monuments Historiques ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

En revanche, il est bien sûr impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi sur les Monuments Historiques avec d’autres incitations fiscales sur un même bien.

Oui, il est possible de louer le bien Monuments Historiques 2016 à ses enfants ou ses parents dès lors qu'ils ne font plus partie du foyer fiscal.

Il en est de même pour tous les ascendants ou les descendants des associés dans le cas d’un montage via une SCI familiale (non soumise à l'impôt sur les sociétés).

  • Les immeubles classés Monuments Historiques
  • Les immeubles inscrits à I 'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
  • Les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison du label délivré par la "Fondation du patrimoine" si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine (le label est notamment subordonné à la condition que l'immeuble soit visible de la voie publique)
  • Les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, qui ont été agréés à cet effet par le ministre de l'économie et des finances et qui sont ouverts au public

Oui, la déduction MH est applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Il en est de même lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement Monuments Historiques résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement Monuments Historiques s'engage à conserver le bien sur une durée initiale de 15 ans.

Dans le cas d’un démembrement, la déduction fiscale profite à l’usufruitier.

Oui, uniquement dans le cadre d’une une SCI Familiale. Dans ce cas, les associés prennent l'engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une période d'au moins 15 ans à compter de l’acquisition.

Chaque associé bénéficie alors de la déductibilité des charges à hauteur de sa quote-part au sein de la SCI.

L'engagement de conservation des associés d'une société constituée entre les membres d'une même famille n'est pas rompu, lorsque les parts sont cédées à un membre de cette famille qui reprend l'engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir.

C’est le régime classique des plus-values immobilières qui s’applique.

Les travaux de restauration ou de rénovation qui ont été déduits n’entrent donc pas dans le calcul pour calculer la plus-value à terme.

Compte tenu de la durée de détention du bien de 15 ans minimum, l’imposition sur la plus-value lors de la revente éventuelle est fortement minorée par l’effet du coefficient d’abattement déjà appliqué de la 1ère à la 16ème année.

Oui, pour permettre l'exonération de droits de succession sur un monument classé ou inscrit, les héritiers doivent passer une convention avec les ministères de la Culture et du Budget précisant les modalités d'entretien des biens concernés et définissant des conditions d'accès au public.

Cependant, il est particulièrement difficile d’obtenir une convention sur des immeubles mis en copropriétés en définissant des accès au public dans les parties privatives…

Indirectement, oui...

En agissant sur l’assiette du revenu imposable à l'IRPP par le biais de la déductibilité des frais et des travaux, le contribuable joue mécaniquement sur le plafonnement de l'ISF (article 885 V bis du CGI)

En effet, le total des prélèvements doit être inférieur à 75% des revenus nets, après déduction des déficits catégoriels dont l'imputation est autorisée par article 156 du CGI (notamment par le biais des Monuments Historiques et des déficits fonciers).

De ce fait, le revenu net pouvant être ramené à peu de choses à 0, le cumul ISF, IRPP, Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et CSG ne pourra pas dépasser 75% de ce nouveau montant.

Dans ce cas, il est tout à fait possible d’abaisser voire annuler son ISF avec un revenu net ramené à 0.