Loueur en meublé

6 clés pour comprendre une opération de Loueur de meublé en 2017

1- En bref

Objet de la Loi :

  • Professionnel ou non, dispositif permettant principalement de générer des revenus locatifs meublés peu ou pas imposés pendant de nombreuses années par le mécanisme de l’amortissement de l’immeuble et du mobilier qui le garnisse.

Investisseurs concernés :

  • Contribuables désireux de se constituer un patrimoine meublé avec un bail sécurisé sur un très long terme en minimisant l’imposition des loyers meublés encaissés.

Type de biens concernés :

  • Tout type de bien loué meublé

Avantages :

  • Amortissement de 100 % de l’immobilier (hors terrain) sur une période de 30 à 40 ans.
  • Amortissement de 100% du mobilier sur une période de 7 à 10 ans.
  • Possibilité de récupérer la TVA sous certaines conditions
  • Ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales

Obligation :

  • Location meublée

Mécanisme de déduction fiscale :

  • Les quotes-parts d’amortissements linéaires pratiqués sur l’immobilier et le mobilier sont déduits des revenus locatifs meublés, permettant une quasi non-imposition de ces revenus.

2- En images

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Foire aux Questions

Réponses aux questions fréquentes sur la Loi Malraux

La location est dite meublée dès lors que le local d’habitation est garni de meubles en qualité et quantité suffisante pour lui conférer un minimum d’habitabilité. Celle-ci doit inclure les éléments indispensables à la vie courante, l’occupant locataire doit être en mesure d’habiter le logement avec les seuls meubles fournis par le propriétaire. Il convient donc que chaque pièce du logement soit pourvue des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne.

La condition d’un ameublement suffisant est rappelée constamment par les tribunaux appréciant au cas par cas, inventaires à l’appui, la possibilité pour le locataire de vivre décemment.

Ainsi, un local contenant le mobilier nécessaire à la vie courante devra disposer de chaises, tables, lits, matelas, placards ou meubles de rangement, ainsi que des éléments d’équipements tels que gazinière ou plaques chauffantes, réfrigérateur, vaisselle et ustensiles de cuisine.

Le bail locatif comprendra en annexe un inventaire détaillé du mobilier, ustensiles, vaisselle (etc.) mis à disposition. C’est un élément de preuve de son existence et de sa consistance.

L’introduction éventuelle d’un mobilier personnel du locataire s’ajoutant ou se substituant au fil du temps au mobilier mis à disposition par le propriétaire est sans incidence sur la nature de la location qui s’apprécie au moment de l’entrée dans les lieux.

Le logement doit être loué meublé et les revenus tirés de la location imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

Vous êtes Loueur en Meublé Professionnel, si au moins un membre du foyer fiscal est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés pour cette activité qui génère des recettes locatives annuelles brutes supérieures à 23 000€ TTC et excèdent 50% du revenu net imposable (salaires, pensions, rentes, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés à l’article 62 du CGI). 

Le bail de location meublée s'adresse aux propriétaires qui louent en direct contrairement aux résidences de services où il s'agit d'un bail commercial.

La durée du bail est d'un an, néanmoins, la durée peut être limité à 9 mois lorsque le logement est loué à un étudiant.

Le bail commercial est un contrat qui lie le propriétaire (le bailleur) à l'exploitant d'une résidence de services (le preneur à bail), pour une durée qui varie en général de 9 à 12 ans, et qui sous loue ensuite le logement dans le cadre d’une exploitation. Le bail commercial régie les obligations et les droits du loueur et du locataire.

Ce bail « garantit »   les loyers pendant toute sa durée ; à défaut de paiement, le bail est rompu et l’exploitant perd alors le bénéfice de l’exploitation du bien. Libre au bailleur de re-signer un bail avec un autre exploitant.

La plupart des baux intègrent un loyer versé quasi net en prenant entre autres en charge les travaux d’entretien et de rénovation de l’ensemble de l’immeuble (voir conditions dans le bail signé avec un exploitant).

Le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ne permet pas de bénéficier d'une réduction d'impôt comme le Censi-Bouvard.

Elle permet d'amortir 100% de la valeur immobilière du bien acquis (hors terrain et TVA) sur 30 à 40 ans et 100% du mobilier sur 5 à 7 ans.

Cet amortissement vient en complément des charges déductibles (intérêts d'emprunt si achat à crédit, charges de copropriété, taxe foncière) pour neutraliser la fiscalité sur les loyers perçus et donc réduire l'impact fiscal sur le revenu et les prélèvement sociaux. 

Il est souhaitable de s’inscrire auprès des impôts dans les jours qui suivent la signature du bail en location meublée.  Une déclaration de début d’activité P0i est à transmettre à l’administration fiscale.

Le statut LMNP est recommandé pour les personnes qui souhaitent se constituer un complément de revenu peu ou pas imposé et n’ont pas un gros besoin de réduire leur impôt. Au contraire le Régime Censi Bouvard permet de répondre à un besoin de réduction directe d’impôt sur le revenu.

Oui, dans le cas d’un Investissement dans une résidence avec services il est possible de récupérer la TVA sur le montant du prix de revient de l’acquisition (immobilier, mobilier, frais de notaire) sous trois conditions :

  • Obligation de fournir 3 services sur 4 dans la résidence parmi lesquels :
    • Le petit déjeuner
    • Le nettoyage régulier des locaux
    • La fourniture du linge de maison
    • La réception, même non personnalisée, de la clientèle.
  • Les loyers perçus doivent être soumis à TVA
  • L’investisseur doit adopter le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et les loyers touchés doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Conditions remplies, l’investisseur doit faire la demande de récupération de TVA au centre des impôts dont dépend la commune ou l’investissement a été réalisé en adressant un courrier mentionnant :

  • La date d’acquisition du logement mis en location meublée,
  • Les loyers assujettis à la TVA
  • L’adresse de la résidence, les détails et son prix
  • Les renseignements sur le gestionnaire

Il doit ensuite signifier son choix de paiement de la TVA en régime simplifié et son choix d’imposition en régime réel simplifié en matière de BIC.

Oui, c’est possible. Dans ce cas, le calcul de la TVA récupérée est basé sur la durée de détention de l'ancien propriétaire (TVA résiduelle sur la quote part non encore amortie sur 20 ans) et du mobilier présent dans les locaux au moment de la cession.

Concernant la valeur immobilière, 100 % de la valeur du bien hors taxe (hors valeur terrain, hors meubles) pourra être amorti à nouveau sur une durée de 30 à 40 ans par le nouveau propriétaire.

Vous devez vous faire connaître des services fiscaux en faisant la déclaration d’existence, dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité, auprès du Greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien loué.

Vous recevrez ensuite un numéro SIRET indispensable pour faire les déclarations au régime réel d’imposition.

Le choix du régime fiscal (régime réel d’imposition ou micro-BIC) se fait au moment de la déclaration d’existence. Il est tout à fait possible de modifier l’option au moment de votre première déclaration de revenus de location meublée.

Oui. Le bien loué meublé peut-être possédé en indivision.

Lorsqu’un bien est acquis en indivision et que les différents indivisaires ont une déclaration de revenus séparés (foyer fiscal différent), il est nécessaire d’avoir un numéro SIRET et de faire une déclaration pour chaque indivisaire.

Lorsqu’un bien est déclaré en indivision, le régime qui s’applique de droit est celui du réel simplifié. Les indivisaires se partagent alors les charges et les recettes à hauteur de leur pourcentage de détention du bien.

Dans le cas des indivisaires qui font une déclaration de revenus commune (deux personnes mariées par exemple), il n’y a pas de règle particulière dans l’établissement de la déclaration de revenus de location meublée : un seul des indivisaires est nommé exploitant, il suffit d’un numéro SIRET et d’une déclaration unique et ce, quel que soit le régime fiscal choisi.

Il est seulement possible d’inclure ces espaces dans le bail de location meublée, s’ils sont considérés comme des annexes au logement meublé.

Dans le cas où il n’y a pas de logement meublé en principal, il s’agit d’une location exclusive qui doit faire l’objet d’un bail nu (loi de 1989) et être déclarée dans le cadre des revenus fonciers.

La location saisonnière est une activité nouvellement encadrée par la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové). Celle-ci vise à limiter le nombre de logements loués sur de courtes périodes pour favoriser la résidence principale.

Dorénavant, pour mieux encadrer le parc locatif saisonnier, la loi impose aux copropriétaires bailleurs de disposer d’une autorisation temporaire de changement d’usage auprès de leur mairie qui ne sera valable que 2 ans.

La réglementation dans ce domaine est durcie dans les grandes villes et les villes à fort potentiel touristique. Ainsi, ce sont les villes de plus de 200 000 habitants qui sont concernées par la nouvelle législation ainsi que les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

A savoir que l’obligation de l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété pour louer sur du court terme à une clientèle de passage a été censurée par le Conseil constitutionnel et donc que cette disposition n’est donc plus en vigueur.

Dans tous les cas, il est important de vérifier que la location saisonnière est possible auprès de la Mairie de la ville dans laquelle est située le bien, que votre commune est située dans une zone franche urbaine et que la location meublée de tourisme est autorisée.

Les résidences principales ne sont pas concernées par la loi Duflot / Alur. Tout propriétaire qui loue son habitation principale sur de courtes durées peut le faire à la nuitée, à la semaine ou au mois. Il est cependant impératif que ce dernier y réside plus de 8 mois par /an.  

Un copropriétaire qui ne respecte pas la réglementation en vigueur peut être condamné à une amende de 25 000 €.

En résumé, la loi Alur donne une légitimité et un encadrement favorable à la location de sa résidence principale pour une courte durée, la seule contrainte est de ne pas dépasser 4 mois dans l’année.

La demande d’autorisation temporaire de changement d’usage pour louer en saisonnier est obligatoire pour les copropriétés, mais aussi pour tous les bailleurs de résidences secondaires.

A Paris, la location saisonnière de sa résidence secondaire est encore plus complexe, le particulier doit demander l’autorisation de transformer son bien immobilier en local commercial.

L’interprétation que la Mairie de Paris fait de la loi (L 631-7 et L-632-1 du Code de la construction et de l’habitation) est extrêmement restrictive: elle n’autorise en effet que la location de la résidence principale du locataire, et ce sur une durée d’un an minimum.

Cela rend par conséquent impossible toute location meublée de résidence secondaire à Paris.

Aucune autre municipalité en France ne va dans ce sens, qui conduit à interdire toute location meublée de sa résidence secondaire.

Que votre activité de location soit professionnelle ou non, les déclarations déposées auprès des services fiscaux en matière de BIC, pour le résultat et la TVA nécessitent une identification.

La création de votre entreprise individuelle permet l’obtention du n° SIRET de votre activité de location meublée et des identifiants auprès des services fiscaux.

Pour respecter les obligations fiscales de déclaration d’activité, le loueur dispose de 15 jours à compter de la signature de l’acte. Le non-respect de ce délai peut servir à l’administration fiscale pour remettre en cause une partie de la TVA déductible sur votre acquisition.

  • Que bien acheté soit achevé ou non au moment de la signature,
  • Que le bien ait généré ou non des recettes,
  • Que le résultat de l’activité soit déficitaire ou bénéficiaire,

la législation fiscale impose un arrêté des comptes au 31/12 à toutes les activités déclarant des revenus soumis à l’impôt sur le revenu. C’est votre cas, puisque les revenus de location meublée sont imposés sur le revenu dans la catégorie des BIC.

D’autre part, certains frais doivent être constatés fiscalement sur l’année en cours afin de les prendre en compte pour une éventuelle déduction sur l’exercice : intérêts d’emprunt, frais de dossier, frais d’acquisition (notaire), frais éventuels de commercialisation, frais de montage, … ?

Dans le cadre d'un investissement dans une résidence de services, l'amortissement correspond à la valeur du logement, de son mobilier et des frais de notaire. Il est couramment pratiqué un amortissement sur 30 à 40 ans pour la quote part immobilière et 7 à 9 ans pour la quote part mobilière.

Dans une location meublée plus classique, l'amortissement se pratique non pas sur la valeur de l'ensemble, mais indépendamment pour chaque composant : gros œuvre, toiture, second œuvre intérieur, second œuvre extérieur, finition, mobilier....

Chaque composant s'amortit pendant une durée différente à un taux différent. D’où l’importance d’un centre de gestion qui maîtrise les décompositions et les différentes valeurs d’amortissements à pratiquer.

Dans tous les cas, la TVA et la valeur du terrain ne sont jamais prises en considération pour calculer l’amortissement à pratiquer.

Oui. Outre les amortissements à pratiquer, vous avez de la TVA à déclarer au travers des loyers. Vous pouvez aussi déduire l'ensemble des frais, charges, taxes et intérêts d'emprunt.

D’où l’intérêt d’un centre de gestion spécialisé pour ce type de déclaration qui en général facture au forfait par bien meublé.

Non. Le régime micro-BIC permet un abattement forfaitaire.

Aucun autre frais ne peut être déduit au titre des charges ou de l'amortissement du logement.

Si les charges sont supérieures à l’abattement, le régime devient défavorable. 

Le CGA est une structure agréée par les services fiscaux dont le rôle est d’assister et de surveiller la gestion de l’entreprise adhérente. 

L'adhésion n'est pas obligatoire. Il est cependant conseillé d'y adhérer sans quoi votre bénéfice sera majoré de 25%. 

Les frais d’adhésion et de comptabilité du CGA viennent en réduction d'impôt à concurrence de 915 TTC par an. A noter que depuis le 1er janvier 2016, celle-ci est limitée aux deux tiers des dépenses exposées et ne peut jamais être supérieure au montant dû de l'impôt sur le revenu.

Ces frais à déduire ne sont pas inclus dans le plafonnement des niches fiscales.