Loi Malraux

6 clés pour comprendre une opération de défiscalisation en Loi Malraux 2017

1- En bref

Objet de la Loi :

  • Dispositif destiné à protéger les immeubles situés en secteurs sauvegardés et bénéficier en contrepartie de réductions fiscales importantes pour permettre leur restauration sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France.

Investisseurs concernés :

  • Contribuable souhaitant réduire fortement son imposition située entre 10.000 et 120.000 € par an

Type de biens :

  • Immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) qui correspond aux anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP ou AVAP
  • Immeuble ancien situé dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) à condition que la restauration soit déclarée d'utilité publique
  • Immeuble ancien situé dans un Quartier dégradé dit "NPNRU"

Avantages :

  • Déduction de 100% des déficits des revenus fonciers
  • Dans la limite pluriannuelle de 400.000 € de travaux réglés sur 4 ans :
    • Réduction d’impôt de 30% du montant des travaux lorsque le bien est situé en SPR et qu'il est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), en QUAD ou en NPRU
    • Réduction d’impôt de 22% du montant des travaux lorsque le bien est situé dans un périmètre couvert par un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine approuvé (PVAP)
  • Aucun plafond de ressource de locataire ou de loyer
  • Ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales

Obligations :

  • Restauration complète de l’ensemble immobilier
  • Location nue à usage d’habitation principale du locataire pendant 9 ans après l’achèvement des Travaux

Mécanisme de réduction fiscal :

  • Réduction maximale de 120.000 € d’impôt par periode pluriannuelle de 4 ans pour les immeubles bénéficiant du régime de réduction à 30%
  • Réduction maximale de 88.000 € d’impôt par periode pluriannuelle de 4 ans pour les immeubles bénéficiant du régime de réduction à 22%

2- En images

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3- En chiffres

Exemple

Simulation Loi Malraux

12
Investissement global150 000 €300 000 €
Foncier 30 000 € 60 000 €
Travaux 120 000 € 240 000 €
Calcul de l'économie 30% des travaux plafonné à 400 000 € pour 4 ans
Économie d’impôt globale  36 000 €  72 000 €
Montant et durée de l’économie

Sur 1 an : 36 000 €

Sur 2 ans : 18 000 €/an

Sur 3 ans : 12 000 €/an

Sur 1 an : 72 000 €

Sur 2 ans : 36 000 €/an

Sur 3 ans : 24 000 € an

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Foire aux Questions

Réponses aux questions fréquentes sur la Loi Malraux

La loi Malraux favorise la restauration et la conservation du patrimoine architectural français. Cette loi donne le droit à une réduction d’impôt de 22 à 30% des travaux engagés au titre de la rénovation immobilière.

La loi Malraux concerne l’acquisition d’un appartement à usage locatif dans des immeubles à restaurer situés dans Site Patrimonial Remarquable (SPR), un Quartier Ancien Dégradé  (QAD) ou un Quartier dit "NPNRU". Elle génère une réduction d’impôts à hauteur de 22 à 30% des travaux engagés et réglés l'année en cours..

La loi Monuments Historique concerne l’acquisition d’un appartement à usage locatif dans des bâtiments classés ou inscrits. Elle permet de déduire de son revenu imposable la totalité des travaux de restauration engagés.

Lors de travaux de restauration avec un programme Malraux dans une copropriété, les propriétaires doivent se regrouper dans une unASL (Association Syndicale Libre), une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre), ou une AFU (Association Foncière Urbaine) qui sera le maître d’ouvrage.

Les Travaux éligibles à loi Malraux en 2017 sont les suivants :

  • Les Travaux de démolitions
  • Les Travaux de reconstitution de toiture
  • Les Travaux de murs extérieurs d'immeubles existants
  • Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble
  • Les Travaux déclarés d'utilités publiques
  • Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes
  • Les Travaux de réparation et d'entretien, d'amélioration de l'habitation (sauf les travaux d'agrandissement)

L'investissement immobilier en loi Malraux 2017 concerne les immeubes anciens situés dans:

  • un site patrimonial remarquable (SPR) qui correspond aux anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP ou AVAP
  • un Quartier Ancien Dégradé (QAD) à condition que la restauration soit déclarée d'utilité publique
  • un Quartier dégradé dit "NPNRU"

C'est une zone urbaine qui possède « un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou une partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non. » (Code de l'urbanisme, art. L. 313-1)

Les secteurs sauvegardés ont en effet été spécialement introduits par la loi, dite « Malraux », du 4 août 1962, pour la sauvegarde des centres urbains historiques et plus largement d'ensembles urbains d'intérêt patrimonial. Ils sont remplacés en 2017 par l'appellation Site patrimonial remarquable (SPR)

Il s'agissait, à l'époque, d'éviter leur destruction systématique par la politique de rénovation urbaine qui consistait en la démolition du tissu bâti ancien au bénéfice d'une reconstruction sans aucun rapport avec la ville traditionnelle.

Les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), institué dans le cadre de la loi du 7 janvier 1983 relative à la décentralisation des compétences dans le domaine de l'urbanisme sont elles aussi intégrées aux Sites Patrimoniaux remarquables (SPR) depuis 2017.

Oui, la loi Malraux peut tout à fait être cumulée avec tous les autres investissements locatifs (Pinel, Censi bouvard, etc..). Il est cependant impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Malraux avec les autres incitations fiscales pour un même bien immobilier.

Oui, pour toutes les opérations bénéficiant de la nouvelle fiscalité 2017, l'excedent de réduction d'impôts non consommé est reportable sur les années suivantes.

C’est le régime classique des plus-values immobilières qui s’applique. Les travaux de restauration ou de rénovation qui ont déjà bénéficiés des réductions d’impôts n’entrent donc pas dans le calcul.

Compte tenu de la durée de location du bien de 9 ans minimum et les é années de travaux après l’acquisition, l’imposition sur la plus-value lors de la revente éventuelle est fortement minorée par l’effet du coefficient d’abattement appliqué de la 1ère à la 12ème année.

Dans le cas d’une vente en VIR alors, le prix de revient de l'appartement est calculé travaux compris.

Oui, mais uniquement dans le cas d’une SCI soumise à l’IR. Le contribuable bénéficie alors de la réduction d’impôt sur sa quote-part de détention au sein de la SCI.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, les associés s’engagent à conserver leurs parts sur toute la période d’engagement de la durée de location qui est de 9 ans.

Oui, un bien détenu en indivision acheté en Loi Malraux 2017 permet à chaque indivisaire de bénéficier de l’avantage fiscal dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

Comme pour l’investissement en direct ou au travers d’une SCI, cet avantage est soumis à l’engagement d’une durée de location de 9 ans.

Non, la location d’un bien en loi Malraux 2017 ne peut pas être réalisée avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

Il en va de même pour tous les ascendants ou les descendants des associés dans le cas d’un achat par le biais d’une SCI.

Non, le démembrement de propriété n’est pas autorisé dans le dispositif Malraux 2017 aussi bien pour les particuliers que pour les associés d’une SCI.

Toutefois, aucune remise en cause n'est pratiquée par l'administration fiscale lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement en loi Malraux résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement Malraux s'engage lui-même à respecter les engagements de location.

Les Travaux de démolitions

Les Travaux de reconstitution de toiture

Les Travaux de murs extérieurs d’immeubles existants

Les Travaux de transformation de logement et de tout ou partie d’un immeuble

Les Travaux déclarés d’utilités publiques

Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.

Les Travaux de réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitation (sauf les travaux d’agrandissement)

Le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle il demande à bénéficier de la réduction d'impôt Malraux sur le revenu concernée une note annexe, établie conformément à un modèle fixé par l'administration, qui comporte les éléments suivants :

  • Son identité et son adresse
  • l'adresse du local concerné et la mention qu'il est situé, selon le cas, dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine
  • La date, selon le cas, d'approbation du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou de la déclaration d'utilité publique de l'opération de restauration Malraux
  • La date de délivrance du permis de construire ou d'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable
  • L'affectation, à usage d'habitation ou à usage autre que l'habitation, du local concerné avant et après la réalisation des travaux
  • Le montant des travaux effectivement payés ayant donné lieu à facturation et la ou les dates de leur paiement
  • L'engagement de louer, selon le cas, le logement nu à usage de résidence principale du locataire ou le local à usage autre que d'habitation, pendant au moins les neuf années suivant l'achèvement des travaux, à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant
  • Lorsque les travaux sont achevés, la date de leur achèvement
  • Lorsque le logement est mis en location, la date de prise d'effet du bail
  • Une copie des documents suivants :
    • La déclaration d'utilité publique de l'opération de restauration Malraux 2016, sauf si ce document a déjà été produit au titre d'une année antérieure
    • L'autorisation d'urbanisme, accompagnée de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, sauf si ce document a déjà été produit au titre d'une année antérieure
    • Les factures des entreprises ayant réalisé les travaux ou, dans le cas d'une vente d'immeuble à rénover, le contrat. Les factures ou le contrat doivent mentionner l'adresse de réalisation des travaux ainsi que leur nature et leur montant ;
    • Lorsque les travaux sont achevés, la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie, ainsi qu'une note précisant la nature de l'affectation précédente des locaux
    • Le bail. Si le local n'est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d'impôt est demandé, le bail est joint à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle celui-ci est signé. En cas de changement de locataire au cours de la période d'engagement de location, une copie du nouveau bail est jointe à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu.

La défiscalisation en loi Malraux 2017 est déplafonnée, elle ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales. Cette modification est effective à compter du 1er janvier 2013 pour les opérations dont le permis de construire a été déposé au plus tôt le 1er janvier 2013.

Le plafond de défiscalisation en loi Malraux 2017 est donc de 120 000 € pour 4 années.

Pour les opérations en loi Malraux 2016 dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, le plafond de 18 000 € + 4% du RNI s'applique.

La loi relative à la vente d'immeubles à rénover est entrée en vigueur le 19 décembre 2008, suite à la publication du décret d'application de la loi ENL (engagement national pour le logement du 13 juillet 2006.
En vertu de l'article L. 262-1 du Code de la construction et de l'habitation, plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies pour que le régime de la vente d'immeubles à rénover s'applique :

  • L'existence d'un immeuble bâti à usage d'habitation ou professionnel et d'habitation ou destiné après les travaux à l'un de ces usages
  • Le transfert immédiat du droit de propriété sur le sol et l'immeuble bâti
  • La réalisation de travaux par le vendeur
  • La perception d'argent par le vendeur avant la livraison des travaux

À défaut de remplir ces conditions, la vente relèvera soit du régime de la vente ordinaire, soit, en cas de travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble bâti, du régime de la vente d'immeubles à construire.

La vente d'immeubles à rénover obligatoirement a la forme d'une promesse de vente, puis d'un acte de vente en la forme authentique.

Dès la signature de la promesse, le vendeur doit prendre l'engagement de rénover le bâtiment et de fournir les garanties et assurances obligatoires lors de la signature de l'acte de vente.

La promesse doit en outre comporter les indications essentielles relatives aux caractéristiques, au descriptif, au délai de réalisation des travaux, au prix, et à la garantie d'achèvement.

Les principales obligations des parties sont les suivantes.
Pour le vendeur :

  • la réalisation des travaux conformément à la consistance et aux caractéristiques prévues dans le contrat de vente
  • La remise d'une garantie extrinsèque d'achèvement provenant d'une banque, d'une compagnie d'assurance ou d'un courtier en ligne
  • Le vendeur est soumis à la responsabilité décennale et biennale pour les travaux de rénovations dès lors qu'ils peuvent être qualifiés d'ouvrages
  • La souscription des assurances construction et professionnelles obligatoires
  • La garantie par le vendeur des vices et des défauts apparents relatifs aux travaux de rénovation
  • L'obligation de délivrance

Pour l'acquéreur :

  • Payer le prix de vente en fonction de l'état d'avancement des travaux
  • Une fois les travaux achevés et réceptionnés, prendre livraison desdits travaux.