Censi-Bouvard

6 clés pour comprendre une opération de défiscalisation en Censi-Bouvard 2017

1- En bref

Objet de la Loi :

  • Régime permettant d’investir dans des Résidences gérées pour bénéficier d’un revenu locatif sécurisé et de réductions d’impôt sur plusieurs années.

Investisseurs concernés :

  • Contribuables désireux de se constituer un patrimoine meublé avec un bail sécurisé sur un très long terme et profiter de réductions d’impôt plafonnées à 4.000 € par an.

Type de biens concernés :

  • Logement neuf achevé
  • Logement en l’état futur d’achèvement
  • Logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation

Avantages :

  • Réduction d’impôt de 11% du prix de revient du logement dans un maximum de 300.000 €HT
  • Possibilité de récupérer la TVA sous certaines conditions
  • Permet de bénéficier d’une gestion sécurisée dans le cadre d’un bail commercial
  • Aucun plafond de ressource de locataire ou de loyer

Obligation :

  • Location meublée
  • Engagement de location par bail commercial à un exploitant dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien et ce, pendant 9 ans minimal
  • Le logement doit faire partie d’une résidence éligible à la loi :
    • Résidence avec services pour étudiants
    • Résidence d’accueil et de soins pour personnes âgées
    • Résidence avec services agréés pour personnes âgées et/ou handicapées
  • Rentre dans le plafonnement des niches fiscales

Mécanisme de réduction fiscale :

  • Réduction d’impôt de 11% du prix de revient du logement dans un maximum de 300.000 €HT
  • La réduction s’étale de façon linéaire sur 9 ans avec possibilité de report pendant 6 ans sous certaines conditions

2- En chiffres

Simulation12
Investissement global150 000 €300 000 €
Foncier 150 000 € 300 000 €
Travaux 0 € 0 €
Calcul de l'économie 11% de l’investissement
Économie d’impôt globale  16 500 €  33 000€
Montant et durée de l’économie Soit : 1 833 €/an pendant 9 ans Soit : 3 666 €/an pendant 9 ans

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Foire aux Questions

Réponses aux questions fréquentes sur la Loi Malraux

La loi Censi-Bouvard 2017 est réservée aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2017 dans une résidence de services de type : EHPAD, Senior, Etudiante.

Le régime permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 %, étalée sur 9 ans, du prix d’acquisition limité à 300 000€ HT. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, l’investisseur devra exercer son activité de location meublée en statut non professionnel (LMNP), respecter un minimum de 9 ans de location du bien, le mettre en location dans les 12 mois qui suivent son achèvement.

Il n’est pas possible de faire du démembrement de propriété (nu-propriétaire/usufruitier) dans le cadre d’une acquisition en Censi-bouvard.

La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du ou des logements concernés. Le prix de revient s’entend hors taxe, hors mobilier mais augmenté des frais d’acquisition.

Au titre d’une même année d’imposition, l’acquisition de plusieurs logements peut ouvrir droit à la réduction d’impôt tout en retenant le plafond de 300.000 € maximum comme base de calcul.

Non, le dispositif Censi-Bouvard 2017 permet d'amortir uniquement le mobilier puisque l’immobilier a servi de référence pour calculer la réduction d’impôt (11% de l’investissement).

Néanmoins, dans le cas où le prix d'acquisition est supérieur à 300 000 € HT, il est possible d’amortir la quote-part immobilière sur cette la fraction excédentaire.

Non, les loyers sont librement fixés entre l'investisseur et l'exploitant de la résidence dans le cadre d’un bail commercial.

Oui, dans le cas d’un Investissement dans une résidence avec services il est possible de récupérer la TVA sur le montant du prix de revient de l’acquisition (immobilier, mobilier, frais de notaire) sous trois conditions :

  • Obligation de fournir 3 services sur 4 dans la résidence parmi lesquels :
    • Le petit déjeuner
    • Le nettoyage régulier des locaux
    • La fourniture du linge de maison
    • La réception, même non personnalisée, de la clientèle.
  • Les loyers perçus doivent être soumis à TVA
  • L’investisseur doit adopter le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et les loyers touchés doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Conditions remplies, l’investisseur doit faire la demande de récupération de TVA au centre des impôts dont dépend la commune ou l’investissement a été réalisé en adressant un courrier mentionnant :

  • La date d’acquisition du logement mis en location meublée,
  • Les loyers assujettis à la TVA
  • L’adresse de la résidence, les détails et son prix
  • Les renseignements sur le gestionnaire

Il doit ensuite signifier son choix de paiement de la TVA en régime simplifié et son choix d’imposition en régime réel simplifié en matière de BIC.

Oui, cette vente est toujours possible, mais comme pour tout investissement soumis à conditions de durée de location, l'avantage fiscal est perdu et réintégré si celle-ci n’est pas respectée.

Oui. Vous avez de la TVA à déclarer à travers les loyers et vous pouvez déduire l'ensemble des frais, charges, taxes et intérêts d'emprunt.

L’avantage fiscal de la loi Censi Bouvard 2017 n’est pas remis en cause lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :

  • Est atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque et qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire)
  • A fait l’objet d’une rupture de son contrat de travail à l’initiative de l’employeur (salariés licenciés ou mis en retraite).
  • Décède.

Par ailleurs, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause lorsque le non-respect de l’engagement de location résulte d’une expropriation pour cause d’utilité publique de l’établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement.

Dans le cas plus traditionnel, la revente se fait en cours de bail signé avec un exploitant. Le logement est alors vendu sur les bases de la rentabilité locative revalorisée selon les termes du bail. La revente et la plus-value découlent donc de cette revalorisation et des rentabilités proposées dans le même temps sur le marché.

Dans le cas où le bail n’a pas été reconduit, la vente se fait sur les critères traditionnels de revente immobilière (emplacement, étage (etc.) Il est donc important de prévoir à l’avance cet éventuel cas de figure et d’acquérir son bien dans un endroit aisément relouable de façon traditionnelle, de façon meublée ou non meublée.

Au terme de la période obligatoire de mise en location de neuf ans, il est toutefois recommandé de conserver le logement pour pouvoir continuer à bénéficier des loyers revalorisés et pérennes et optimiser la revente à terme.

Pour les logements à rénover ou à réhabiliter, la réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement des travaux.

Concernant les logements neufs ou en VEFA, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation, la réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de l’année de son acquisition si elle est postérieure.

En loi Censi Bouvard 2017, l’investisseur a comme locataire unique un exploitant qui se charge de « remplir » votre bien dans le cadre de son exploitation et de la gestion globale de l’établissement.

Cet exploitant vous garantit donc le loyer par l’intermédiaire du bail commercial signé, quel que soit le taux d'occupation réel de votre propre logement.

Il n'est donc pas nécessaire de souscrire d’assurance couvrant les loyers impayés, la carence ou la vacance locative.

Il est souvent recommandé à l’investisseur de souscrire une assurance "Propriétaire non occupant ».

Cependant, celle-ci n’est ni obligatoire, ni nécessaire compte tenu de l’assurance déjà souscrite par l’exploitant.

Ce n’est dans ce cas qu’une assurance de confort complémentaire qui n’a de mérite que son nom…

L'engagement de location dans le cadre de la loi Censi Bouvard 2017 doit se formaliser au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année qui suit celle de l'achèvement ou de la date d'achat si cette dernière est postérieure à la date d'achèvement.

En loi Censi Bouvard 2017, la location doit prendre effet dans le mois qui suit :

  • La date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement.
  • La date d'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation.
  • La date d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation.

Non, le déficit généré est un déficit imputable uniquement sur les revenus BIC de même nature.

Il n’est donc pas imputable sur les revenus globaux du foyer fiscal et ne peut donc pas générer d’économie d’impôt supplémentaire.

En plus du bénéfice de la réduction d'impôt, il est possible de déduire l'ensemble des frais, charges, taxes et intérêts d'emprunt lors d'un investissement locatif en loi Censi Bouvard, et ce pour leur montant réel.

Au titre des intérêts d'emprunt sont déductibles :

  • Les intérêts sur le capital
  • L’assurance du prêt
  • Les frais de dossier bancaire ou de courtage
  • La garantie de prêt