L’investissement en Loi Malraux et Monuments Historiques
L’expérience de Buildinvest s’est d’abord développée dans le secteur du marchéde l’immobilier ancien à travers l’investissement en « secteur sauvegardé ».
Celui-ci dans le cadre de la loi Malraux ou par le classement en Monument Historique, offre de nombreux avantages fiscaux liés à la rénovation des cœurs historiques des plus vieilles et plus prestigieuses villes de France.
Ainsi, le Groupe a été amené à commercialiser plus de deux mille cinq cent logements à travers la France et notamment à Angoulême, Auxerre, Avignon, Bayeux, Bayonne, Bordeaux, Cahors, Chartres, Colmars, Dijon, Dinan, Grasse, Honfleur, La Rochelle, Le Mans, Lille, Limoges, Metz, Montpellier, Nantes, Nemours, Nîmes, Nuits-Saint-Georges, Périgueux, Poitiers, Reims, Rennes, Rouen, Saint-Germain en Laye, Saintes, Saumur, Senlis, Strasbourg, Tarascon, Toulouse, Tours, Vannes, Versailles...
Parmi ces opérations, Buildinvest a été lauréate d’un concours organisé par la Mission pour la Réalisation des Actifs Immobiliers de l’armée française, et attributaire d’un important ensemble immobilier sis à Senlis : le Quartier Montmarie.
Constitué de plusieurs bâtiments, le Quartier Montmarie regroupe des immeubles inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, des immeubles sauvegardés et d’autres à construire ou à reconstruire pour une surface nette totale de 3.736 m².
Buildinvest a également acquis et commercialisé en 2004, dans le cadre de la loi Malraux, un immeuble situé en plein cœur de ville de Poitiers d’une qualité exceptionnelle : l’ancien Hôtel Rohan-Chabot.
Loi Malraux
La loi en bref
Dispositif
Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux sont assorties d’un régime fiscal de faveur.
Fiscalité
Le propriétaire peut imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant de l’opération de restauration, à l’exception des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à un emprunt. Il en va de même des charges, s’il s’agit :
- des dépenses de démolition ;
- des frais d’adhésion à des AFU ;
- des travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants ;
- des travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble.
Obligations
Les immeubles doivent obligatoirement être situés dans des secteurs sauvegardés ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti.
Il faut en outre que les locaux soient loués restaurés, à usage d’habitation exclusivement, et ce pendant une durée minimale de six années.
Contribuables concernés
S’adresse essentiellement aux investisseurs fortement fiscalisés, situés au moins dans les tranches supérieures à 30 % et disposant de revenus fonciers.
Textes de référence
• Référence au Code général des impôts
Article 31 1°-b ter et article 156-I-3°.
• Loi du 4 août 1962 (loi n° 62-903)
Loi instituant la loi Malraux.
• Loi de finances rectificative pour 1994
Création des ZPPAUP.
• Instruction administrative du 17 mai 1995 (BOI 5D-5-95)
Précisions concernant le nouveau dispositif en place depuis le 1er janvier 1995.
• Réponse Valeix n° 39461 JOAN du 3 avril 2000, p. 2 167
Réponse ministérielle précisant la compatibilité des dispositifs Malraux et Besson.
• Loi de solidarité et de renouvellement urbain (SRU) (article 26 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000)
Loi modifiant le dispositif de mise en place ou la transformation des secteurs sauvegardés.
• Loi de finances rectificative pour 2003 (loi n° 2003-1312 du 30 décembre 2003 - art. 68 - JO du 31) et instruction BOI 5D-6-04)
Article de loi qui étend le dispositif Malraux aux travaux de réaffectation à l’habitation.
Dispositif
En vertu de l’article 156-I-3° du CGI, la rénovation d’un monument historique engendre des déficits imputables sur le revenu global (y compris les intérêts d’emprunt).
Fiscalité
- Imputation des déficits fonciers sur le revenu global.
- Exonération totale des droits de succession.
Ce même en cas de détention de l’immeuble par l’intermédiaire d’une SCI familiale.
Obligations
- Pour bénéficier des possibilités de déduction sur le revenu global, l’immeuble doit être classé monument historique ou être inscrit à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques.
- Pour prétendre à l’exonération des droits de succession, une convention à durée indéterminée doit être conclue entre les héritiers, légataires ou donataires, et les ministres de la Culture et des Finances.
Contribuables concernés
Ce type d’investissement intéresse essentiellement les investisseurs fortement imposés, situés dans les tranches marginales d’imposition d’au moins 30 % ou soumis à l’ISF.
Il intéresse aussi les investisseurs ayant un objectif successoral.
Textes de référence
• Référence au Code général des impôts
Articles 156-1-3°256 B 794 à 796 1040-1041.
Articles 41 E à 41 J de l’annexe III. Article 281 bis de l’annexe III.
• Loi de finances rectificative pour 2002 (loi n° 2002-1576 du 30 décembre 2002)
Loi qui supprime l’obligation d’agrément fiscal pour les biens appartenant au patrimoine national et ayant fait l’objet du label de la Fondation du Patrimoine.
• Instruction administrative du 30 mars 2004 (BOI 5 D-3-04)
Instruction précisant que les primes d’assurance des locaux ne générant pas de recettes mais ouverts au public sont déductibles.
• Instruction administrative du 1er janvier 2005 - BOI 5 B--5-05 Instruction apportant
de nombreuses précisions concernant les immeubles ayant reçu le label de la Fondation du Patrimoine.
