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Réalisations immobilières du Groupe Buildinvest
Hôtels et Résidences de Tourisme - Le Loueur en Meublé Professionnel (L.M.P.) et en non-professionnel (L.M.N.P.)
Le Loueur en Meublé Professionnel bénéficie de multiples avantages liés à son statut : déficit comptable déductible des revenus, amortissement (réglementé) des biens liés à la location de manière linéaire exonération de l’I.S.F. et des plus-values en cas de cession après cinq ans. En France Métropolitaine et dans les départements d’Outre-mer, le Groupe Buildinvest propose aux investisseurs déjà Loueurs en Meublé Professionnel ou souhaitant le devenir, des programmes de grande valeur patrimoniale bénéficiant des avantages fiscaux liés à ce statut. L’investisseur doit, pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.
Dispositif
Sont considérées comme des loueurs en meublé professionnels les personnes qui louent de manière habituelle des locaux d’habitation meublés. Elles sont à ce titre imposées aux Bic.
Fiscalité
Le loueur en meublé professionnel peut imputer son déficit sur son revenu global. En outre, il peut être exonéré d’impôt sur les plus-values s’il exerce son activité depuis au moins cinq ans et si ses recettes n’excèdent pas 250 000 E ttc. Les droits de mutation à titre gratuit sont allégés.
En revanche, la plupart des LMP sont désormais imposables à l’ISF.
Obligations
Pour être considéré comme LMP, l’inscription au RCS reste toujours obligatoire en dépit des mesures prises dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2002.
De plus, cette activité doit rapporter au loueur plus de 23 000 E de recettes brutes annuelles ou représenter plus de 50 % de ses revenus.
Contribuables concernés
Un montage qui intéresse en priorité les investisseurs très fortement imposés, se situant dans les deux dernières tranches d’imposition et disposant de bonnes assises financières. Le ticket d’entrée est élevé, de l’ordre de 400 000 E, puisqu’il nécessite l’acquisition de plusieurs logements.
Textes de référence
•Références au Code général des Impôts
Articles 151 septies, 39 C et 31 de l’annexe II.
•Réponse ministérielle, JOAN du 21 mai 1990
Précisions sur les possibilités d’exonération des droits de mutation.
•Réponse ministérielle, JOAN du 3 août 1992
Précisions relatives au nombre de logements nécessaire au statut du LMP.
•Instruction du 1er août 1996 (BOI 4-A-7-96)
Instruction qui exclut du statut de LMP les logements qui dépassent la simple jouissance d’un bien.
•Instruction
du 11 février 1988 (BODGI 4-F-1-83)
Précisions sur la possibilité d’exonération de plus-values.
•Loi de finances
pour 1999 (loi n° 98-1 266 du 30 décembre 1998)
Loi restreignant les possibilités d’exonération à l’ISF pour les LMP.
•Loi de finances rectificative
pour 2002 (loi n° 2002-1 576 du 30 décembre 2002)
Loi qui dispense les exploitants de résidences avec services assujetties à la TVA
d’être immatriculés au Registre du commerce et des sociétés.
•Loi de cohésion sociale
(loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 - JO 2005)
Loi qui encadre la location meublée professionnelle notamment s’il s’agit d’un logement destiné à l’habitation principale du locataire.
Location meublée non professionnelle
La loi en bref
Dispositif
Dès lors qu’il ne tire pas 23 000 E de recettes annuelles ou 50 % de ses revenus de la location en meublé et qu’il n’est pas inscrit au RCS à ce titre, l’investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel.
Fiscalité
Les revenus issus de la location des meublés sont imposables dans la catégorie des Bic. Le loueur non professionnel peut à ce titre déduire les charges provenant de cette location et les imputer uniquement sur les revenus de même nature.
Obligations
Aucune, si ce n’est celle de déclarer ses locations meublées et de s’acquitter des divers impôts.
Contribuables concernés
Les contribuables qui mettent en location meublée un ou plusieurs logements mais sans être considérés comme étant professionnels. C’est un bon tremplin vers le statut du loueur en meublé professionnel, plus attractif sur le plan fiscal.
Textes de référence
• Article 58 de la loi 65-997 du 29 novembre 1965
Article qui dispense de taxe professionnelle les propriétaires de gîtes ruraux dès lors que ces derniers ne constituent pas l’habitation principale ou secondaire du locataire.
• Article 58-I de la loi 65-997 du 29 novembre 1965
Article qui dispense de taxe professionnelle les propriétaires qui louent des locaux faisant partie de leur habitation et classés “meublés de tourisme”.
• Références au Code général des impôts
Articles 260 D et 261 D 4°.
Article 46 AGA de l’annexe III du CGI.
• Article 129 de la loi du 29 juillet 1998, codifiée aux articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction et de l’habitation
Article réglementant les rapports entre propriétaires détenant quatre et plus de quatre locaux meublés et leurs locataires.
• Loi Borloo pour la cohésion sociale (loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005)
Loi encadrant le régime juridique de la location meublée
Dispositif
Les investisseurs de logements meublés dont les recettes n’excèdent pas 76 300 E bénéficient d’une déclaration Bic simplifiée.
Fiscalité
Abattement forfaitaire de 71 % sur les revenus de nature Bic avec un minimum de 305 E.
Obligations
La société doit obligatoirement être une entreprise individuelle. L’option est irrévocable pendant 5 ans et l’activité doit être pratiquée en franchise de TVA.
Contribuables concernés
Les investisseurs qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés (non situés en résidence de tourisme et ne nécessitant pas de gros travaux de remise en état) ; qui ne financent pas leur acquisition par un emprunt ou qui n’ont pas opté pour le statut du LMP.
Textes de référence
• Loi de finances pour 1999 (Loi n° 98-1 266 du 31 décembre 1998)
Loi de finances relevant le plafond du micro-Bic à 500 000 francs.
• Instruction administrative du 20 juillet 1999 (BOI 4G-2-99)
Instruction qui précise les modalités d’application du micro-Bic et qui indique que les logements
meublés sont éligibles à ce régime.
Dispositif
Le loueur d’une résidence avec services est soumis à la TVA et imposé dans la catégorie
des bénéfices industriels et commerciaux.
Fiscalité
Assujetti à la TVA, le loueur d’une résidence de services peut obtenir le remboursement de la taxe ayant grevé le prix d'achat..
Obligations
La résidence de tourisme doit correspondre aux normes précisées par l’arrêté du 14 février 1986. Les autres résidences avec services doivent obligatoirement fournir trois services de base (accueil et réception, fourniture de petits-déjeuners et du linge et ménage des logements).
Contribuables concernés
Les investisseurs imposés dans les tranches maximales qui bénéficient du statut de loueur en meublé professionnel ou non.
Textes de référence
• Arrêté du 14 février 1986 (JO du 6 mars 1986)
Définition des résidences de tourisme classées.
• Loi de finances rectificative pour 1990, art. 261-D-4° du CGI
Assujettissement à la TVA pour les résidences de tourisme classées.
• Réponse ministérielle Thomas, JOAN du 9 novembre 1992
Assujettissement à la TVA des autres résidences avec services.
• Référence au Code général des impôts
Article 261-D-4.
• Loi de finances rectificative pour 2002 (loi n° 2002-1576 du 30 décembre 2002)
Loi assouplissant les conditions d’assujettissement à la TVA des résidences avec services.
• Loi 2003-1311 du 30 décembre 2003
Loi qui impose à l’exploitant d’une résidence de tourisme de réserver aux employés saisonniers une proportion de son parc immobilier
• Réponse Mariani n° 54633 p. 1 170 JOAN du 1er février 2005
Réponse ministérielle précisant les différences juridiques et pratiques existant entre une résidence de tourisme et une résidence hôtelière.
